Как проверить надежность застройщика

Как проверить надежность застройщика?

Как проверить надежность застройщика

Закон № 214-ФЗ сделал статус дольщиков надежнее: и мошенничать недобросовестным застройщикам теперь намного сложнее, и их ответственность  за нарушения условий заключенных с дольщиками договоров стала серьезнее.

Тем не менее, любая покупка – это всегда риск, а когда дело касается серьезных финансовых сумм, степень риска существенно возрастает. Поэтому  подходить к вопросу приобретения жилья надо особо тщательно, не только уповая на закон и предусматриваемые им виды ответственности.

Необходимо изучить и проанализировать все доступные сведения и о конкретных жилых объектах, и о предыдущей деятельности застройщиков. Обладание такой информацией значительно снижает риски покупателей жилья.

Рассмотрим основные моменты, на которые надо обратить внимание, решая вопрос о доверии к тому или иному застройщику.

1. Возраст компании

Чем старше компания, тем она надежнее. Однако в большинстве случаев возраст российских строительных компаний ограничен 25 годами.

Застройщики, осуществляющие свою деятельность с советских времен, с одной стороны, из-за солидного возраста выглядят надежнее, однако качество объектов иногда может быть не совсем хорошим. Зато информации о них больше – есть что проанализировать.

С другой стороны, если компания создана совсем недавно, и в ее портфеле сданных объектов немного или вообще нет, это еще не значит, что качество будет низким, но определенные сомнения данное обстоятельство не может не вызывать.

Не может не насторожить и ситуация, когда компания зарегистрирована лет 10-15 назад, а за это время ни одного объекта не сдала либо сдала лишь один-два небольших дома: вполне возможно, что либо строила очень медленно, либо в свое время зарегистрирована «на всякий случай».

2. История и структура компании

Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.

Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны.

Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.

Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика.

Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.

3. Просрочка сдачи объектов

Если вы намереваетесь приобрести жилье именно в еще строящемся доме, то этот момент является одним из основных, но и при выборе квартиры в уже сданном здании на него надо обратить внимание – это, как минимум, показатель отношения застройщика к  потенциальным покупателям.

Разумеется, надо учитывать, что проблемы случаются практически у всех застройщиков, но если у компании наблюдается тенденция задержки сдачи объектов – относиться к ней надо несколько настороженно, несмотря на все красивые заверения.

Обратить внимание стоит и на сроки сдачи обещаемых покупателям объектов инфраструктуры при жилом комплексе: нередко сам комплекс сдается, а этих объектов приходится ждать несколько лет, если они вообще строятся.

4. Наличие разрешительной документации на строительство

Нередко просрочка сдачи объектов вызвана тем, что застройщики начинают возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения от государственных органов.

Результатом может стать не только задержка сдачи жилья, но и изменения проекта, перепланировка строящегося здания и т.д.Аналогичная ситуация может возникнуть и с получением разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

5. предлагаемых покупателям договоров

Один из ключевых моментов. Мало просто обратить внимание на название договора (участия в долевом строительстве, переуступка и т.д.) – следует его спокойно и внимательно изучить, желательно с привлечением профессионального юриста.

Если в офисе компании вам отказываются выдать проект договора на руки (или переслать по электронной почте) – это не может не вызвать серьезных сомнений в надежности застройщика.

Ссылки менеджеров на конфиденциальность информации и прочие «отмазки» должны насторожить еще больше: практически все подобные договоры имеют довольно стандартное содержание, и надежный застройщик может спокойно вывешивать их на своем сайте.

Вся «конфиденциальность» обычно заключается в дополнительных положениях, существенно снижающие риски застройщика, и, соответственно, увеличивающие риски покупателя.

Особо отметим весьма распространенный момент, когда в договорах допускаются «погрешности» со стороны застройщика насчет площади сдаваемых объектов: зачастую за время строительства квартира успевает «подрасти» на пару кв. м, за которые покупателю приходится доплачивать.Еще один вид «подарков» от застройщиков – навязывание дополнительных услуг, которые могут выливаться в довольно значительные суммы.
6. Открытость информации об объектах

Если вы начнете заниматься поиском жилья в Интернете, то обязательно столкнетесь с тем, что значительное большинство сайтов застройщиков (или возводимых ими конкретных объектов) содержат минимум информации об объектах.

Зачастую все сводится к восхвалению себя хороших, заверению потенциальных клиентов в том, что у них тоже все будет хорошо, если они выберут именно этот объект, и т.д.

А вот конкретики нет никакой: сведения о месторасположении объекта размыты, о метраже и планировках информация отсутствует, а уж отыскать актуальные на данный момент цены на те или иные квартиры еще сложнее.

Вывеска вроде «Позвоните нам – и мы все вам расскажем!» не может не вызывать ровно таких же сомнений, как и отказ в выдаче проекта договора: если вы продаете конкретную квартиру – озвучьте и ее конкретную стоимость.

7. Соответствие информации об объектах действительности

Само собой разумеется, что каждый продавец стремится приукрасить свой товар, но всему есть предел. Тем более когда это касается вашего жилища. Однако нередко жилые комплексы описываются очень привлекательно, но при этом «забываются» очень важные минусы.

Например, на сайте застройщика написано, что строящийся дом расположен в экологически чистой местности, при этом здесь замечательная транспортная доступность, и все это по очень низким ценам.

А если посмотреть на карту и порыться в интернете, то обнаружится, что окна здания выходят на развязку многополосного шоссе, в нескольких шагах проходит железнодорожная ветка, а само здание построено на месте бывшей промзоны.

Поскольку цены действительно низкие – кто-то и согласится приобрести там жилье при всех его недостатках, но можно ли доверять этому застройщику в остальном?
8. Качество сдаваемых объектов

Здесь в первую очередь надо очень внимательно изучить в Интернете отзывы покупателей (состоявшихся или потенциальных) и о конкретном заинтересовавшем вас объекте, и о других, сданных или строящихся данным застройщиком объектах.При этом обращать внимание стоит именно на детальные описания недостатков, которые выдумать просто невозможно.

9. Критичное отношение к отзывам

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-proverit-nadezhnost-zastrojschika-218085/

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Как проверить надежность застройщика

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Есть два вида финансирования новостройки

— От покупателей

— От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.

Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры

— Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreester.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Как проверить надежность застройщика

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье.

И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет.

Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.  

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона.

Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом.

«Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1.  Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство.

Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста.

Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2.  ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК.

К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает.

Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом.

Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3.  Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика.

Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к.

это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР.

Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ.

Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости.

Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого.

«Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4.  Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ.

Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность.

«Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5.  Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом.

Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6.  Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК.

Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15.

Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7.  Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона.

Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком.

Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8.  ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить.

Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться.

Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон.

Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя.

Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Дата публикации 09 августа 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya

Как не стать обманутым дольщиком

Как проверить надежность застройщика

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Как проверить надежность застройщика

Как проверить надежность застройщика

Изменения в ФЗ №214 об участии в долевом строительстве сделали покупку квартиры в строящемся доме безопаснее, однако риск потерять деньги или время на ожидание постройки объекта все еще остается.

В этой статье мы разберемся, как проверить застройщика при долевом строительстве и гарантированно въехать в новостройку в установленные договором сроки.

Итак, представляем вам полный чек-лист проверки застройщика.

1. Возраст и история компании

Естесcтвенно, чем опытнее застройщик, тем лучше. Чем дольше он существует, тем больше можно узнать различной информации о его деятельности:

  • что и где строит;
  • по каким ценам продает;
  • задерживает ли сдачу объектов;
  • как быстро реагирует на замечания при приемке квартир;
  • какого качества готовое жилье.

При проверке важно обратить внимание не только на дату фактической регистрации застройщика как юридического лица, но и на количество построенных за это время объектов. Если компания зарегистрирована много лет назад, но за все время работы сдала только пару домов, есть вероятность, что были большие просрочки по строительству, либо компания была зарегистрирована «на всякий случай».

2. Деловая репутация

В разделе «О компании» на сайте застройщика обычно можно найти информацию об истории компании, учредителях, а также о партнерах — подрядчиках и банках. Новостройки от надежных застройщиков, как правило, аккредитованы ведущими банками региона.

Обязательно сверьте информацию на официальном сайте девелопера с данными на интернет-страницах партнеров.

О хорошей репутации застройщика свидетельствуют награды, полученные в профильных конкурсах, например, «На лучшее достижение в строительной отрасли», «Лидер доверия потребителей», «Надежный застройщик России» и других.

3. Наличие просроченной сдачи объектов

Как проверить надежность застройщикаи быть уверенным, что строящийся дом будет сдан в срок? Найти информацию об уже построенных объектах, а также срывах графика по их строительству можно в интернете.

От возникновения проблем во время строительства не застрахован ни один застройщик.

Единичные «долгострои» в истории компании можно «простить», если задержка ввода в эксплуатацию была очень давно, а с остальными «параметрами надежности» у застройщика все в порядке.

Однако если компания систематически нарушает сроки сдачи объектов и большую часть домов сдала с большой задержкой, лучше отказаться от покупки.

Отсутствие на сайте застройщика данных о местоположении дома, актуальных ценах на квартиры, планировках и другой важной информации должно насторожить. Одностраничник, наполненный обещаниями счастливой жизни в новом доме и красивыми картинками, предложениями узнать больше информации по телефону или в офисе, часто выдает недобросовестного застройщика.

Хорошим застройщикам скрывать нечего. На их сайтах представлена проектная декларация и другая документация по объекту, проекты планировок, цены, все данные о параметрах строящегося жилья: материалы, этажность, площади и др. Часто присутствуют реальные фото и видео со стройплощадки.

5. Отзывы о застройщике

Не все понимают, как проверить застройщика при покупке новостройки по отзывам.

Отзывы, размещенные на сайте застройщика всегда будут положительными. Никто не будет размещать негатив на интернет-ресурсе для рекламы собственных объектов.

Прочитать их тоже стоит, однако большее внимание стоит уделить отзывам, размещенным на сторонних интернет-площадках.

Полное отсутствие негативных отзывов тоже может вызвать некоторые сомнения — особенно, если девелопер реализовал несколько крупных проектов.

Некоторые сервисы предоставляют представителю компании ответить на жалобу, что позволяет посмотреть, как застройщик общается с дольщиками, реагирует на негатив, оценить готовность урегулировать проблемную ситуацию.

Собственники уже построенных объектов и дольщики, ожидающие ввода своего дома в эксплуатацию, часто объединяются в сообщества в социальных сетях. В них можно найти отзывы и другую полезную информацию.

6. Проверка на банкротство и задолженности

Наличие банкротных дел свидетельствует о том, что у застройщика есть долги, которые он не выплатил, несмотря на решение суда.

О банкротстве свидетельствует привлечение арбитражного управляющего, который распродает имущество строительной или девелоперской компании и рассчитывается с контрагентами. Если девелопер стал банкротом, дольщик ждет достройки дома другим застройщиком, это ожидание может затянуться на годы.

Наличие долгов по налоговым сборам можно уточнить на сайте ФНС, проверить компанию застройщика на наличие неисполненных долговых обязательств — на сайте ФССП.

7. Проверка судебных дел

Само по себе наличие судебных решений не говорит о неблагонадежности застройщика. Судятся даже успешные и добросовестные компании. Важно оценить основания исков, их количество и суммы требований.

Должны насторожить:

  • долги перед дольщиками, подрядчиками, ресурсоснабжающими организациями, арендодателями участков под застройку;
  • крупные суммы исков, в особенности, если размер задолженности превышает стоимость активов застройщика.

8. Качество сдаваемых объектов

Проверка застройщика перед покупкой обязательно должна включать поиск информации о качестве сданных объектов. По удовлетворенности покупателей, которые уже въехали в новые квартиры, можно судить о качестве строительства и отделки.

Детальные отзывы, часто с фото недостатков, можно найти на специализированных интернет-площадках и в сообществах жилых комплексов в социальных сетях.

9. Проверка кредитующего банка

Объекты надежных застройщиков аккредитованы в ведущих банках: Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Росбанк и других финансовых учреждениях, входящих в ТОП 30 российских банков. Финансовых организаций, которые выдают ипотечные кредиты на приобретение недвижимости в жилом комплексе застройщика, должно быть не 
менее 3 — 5.

10. Сроки строительства

Срок возведения дома зависит от этажности и площади объекта, а также материалов строительства. Быстрее всего панельные дома, намного медленнее — кирпичные здания.

Сроки строительства указывают в проектной декларации. Как правило, застройщик делает расчет времени с небольшим запасом около года на случай непредвиденных обстоятельств, например, необходимость поиска нового подрядчика или задержка поставки материалов.

Так, для панельного дома, который строится за 7–10 месяцев в проектной декларации указывается срок строительства длительностью 22 месяца. Если застройщик указал срок с запасом, это хороший знак.

11. Отчетность о строительстве

Если застройщик регулярно выкладывает фотоотчеты со стройки — это хороший знак. Еще лучше, если ведется онлайн трансляция со стройплощадки. Фото и видеоматериалы чаще всего размещаются на сайте и в соцсетях компании.

Перечень мест, где проверить застройщикана надежность не ограничивается интернет‐ресурсами. Стоит «вживую» посмотреть на строительную площадку. Во‐первых, чтобы убедиться, что строительство действительно ведется. Во‐вторых, чтобы оценить своими глазами местоположение дома и инфраструктуру района.

12. Какие документы застройщика нужно проверить

  • устав компании;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • выписка ЕГРЮЛ;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • проект ДДУ.

Последний пункт особенно важен.

Застройщик должен предложить именно договор долевого участия, соответствующий актуальному ФЗ №214.

Договор займа, паенакопления, инвестирования средств, предварительный договор купли‐продажи и другие варианты документального подтверждения участия в строительстве — верный способ оказаться в рядах обманутых дольщиков.

13. Что проверить в ДДУ

Последний способ, как определить надежность застройщика, используется на этапе подписания договора долевого участия. В вашем документе обязательно должны быть указаны дата сдачи новостройки, адрес и кадастровый номер объекта, этаж, планировка и площадь квартиры, ее предварительный номер.

Выбирая застройщика Вы можете без опасений довериться «Меридиану». Группа компаний уже 13 лет на рынке, построено более 35 домов. Вся отчетность застройщика опубликована в открытом доступе, а на сайте регулярно размещается информация о динамике строительства, фото и видео со стройплощадок.

«Меридиан» полностью открыт  — Вы можете в любой день посетить наши стройки, пройтись по демоэтажам или заказать видеоэкскурсию.

Все объекты возводятся строго в установленные сроки или даже с их опережением.

И уже на этапе выбора квартиры вы можете запросить и ознакомиться со всеми важными документами, в числе которых проектные декларации, разрешения на строительство, проект договора долевого участия.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e05ec0a1ee34f00b0cbf071/kak-proverit-nadejnost-zastroiscika-5f9668e14dcc5c613cb217be

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.